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国内首席CFO直怼房地产为灰犀牛，谁先被牛撞翻了？
被灰犀牛撞翻的，一定是高杠杆的开发商和炒房客，但最终受苦的是老百姓。
这次，被灰犀牛撞翻的房地产开发商，在北方居多。
据了解，北方某省房地产开发商绝大部分都在资金断裂的边缘徘徊。规模小的开发商前年资金就断裂了，规模大些的去年断裂了，全国知名的今年也断裂了。即使没有断裂的现在也是步履维艰。有的已经还不上到期的民间借贷了，老板整天躲躲藏藏，这还算好的，有的甚至跑到了国外，不敢回国。有的已经有上百亿的到期债务还不了，请求省里支持，申请展期。
他们在房地产大跃进的年代，高举债跑马圈地，从环京圈到了海南。一旦房地产理性发展，便成为了裸泳落潮之人。以前有多么高光，现在就有多么落魄。
环京某楼盘
形成这样的局面，一方面地方过于依赖土地财政，对于开发商过于偏袒；一方面开发商过于贪婪，过于膨胀，多地开发，多元延伸。
虽然被灰犀牛直接撞翻的是房地产开发商，但直接受害者却是债权人或买房的老百姓。开发商老板跑了，楼盘烂尾了，付了全款却迟迟收不了房，房贷每月还在还房子有可能永远都盖不起来。打着合法的旗号进行的民间借贷，迟迟得不到兑付。在市里省里的协调下，只能置换成期房，但是期房何时变成现房，遥遥无期。
老百姓苦啊。据说，很多退休老人把养老的钱投在了里面，就是因为相信是本地最大的开发商，曾经也是多种荣誉傍身的开发商。
所以，我赞成国家进行了调控，就是为了防止更多类似情况发生。
央行发文警惕老龄化，我们怎样买房才能抵御“灰犀牛”？
这个问题很简单，如果购房者都是根据实际居住需求去买房，而不是作为投资的手段，也就是说房子“只住不炒”，就能有效地抵御“灰犀牛”。
（一）如果从金融风险来考虑，目前我国房地产相关贷款，占整个银行业贷款的39％，另外还有大量的债券、股本、信托等资金进入房地产行业，导致了房地产泡沫越来越大，同时加剧了金融风险。因此，可以说房地产现阶段是我国金融方面最大的“灰犀牛”。世界上发生的130多次金融危机，其中就有100次之多与房地产有关。如果房地产业继续增加银行贷款的比重，或其他资金大量涌入房地产行业，那么房地产就成为真正的“灰犀牛”，出现金融风险的机率会大大增加，房地产市场的结果可想而知。
（二）如果从个人买房来看，目前我国居民房产已占家庭财富的80%，大部分都是通过从银行贷款买房的，杠杆率已经超过60%，这是个什么概念？正在赶超发达国家！我国在2008年时还不到20%，也就是说，十年多一点的时间翻了3倍。不是有风险，而是风险太大了！
（三）我国又是一个严重老龄化的国家，人口出生率也呈现每年下降的趋势，而人口才是支撑房地产行业的主要因素，不管是经济学家也好，还是房地产业内人士也好，无论你如何分析、如何论证，人口减少势必导致房产市场萎缩，房子会越来越不值钱。
如何不考虑以上事实，从一线城市到五线城市，甚至是小县城，房地产市场如火如荼，全国老百姓买买买，那就不是抵御“灰犀牛”，而是“灰犀牛”真的要来了。
确实，人口老龄化与高房价都给经济社会发展带来压力，它们交互作用可能会导致财政金融风险。
中国人口老龄化，是多种原因形成的。既有过去人口政策原因和改革开放以来人民生存健康改善和保障原因，也有现实原因。后者对当前社会经济产生的影响是很大也很深远的。
人口增长与制度文化相关，但从深层次看，社会人居环境及社会保障程度则从根本上决定人口数量。发生在当今中国的老龄化问题非常特殊。
首先，中国的大规模城市化导致人口向大城市迁徒运动。中小城市剩余人口老龄化。大城市优先发展政策使产业和就业，教育与医疗，政治与文化资源高度集中，打工族，富人族，学生群体及炒房者，创业者大量涌入大城市。一批中小城市人口很快老龄化，产业空心化。有些部门干脆把一批中小城市定义为收缩型城市，而在发展中给予政策限制。结果是一批中小城市未富先老。
其次，快速的大城市化与土地入市，人口剧增，使房地产火热，房价猛涨，给买房者，尤其是青年人带来沉重的经济压力，他们对生育下一代存有恐惧感，结果，大城市的少子化问题也应运而生。也就是说，再过几十年，大城市也将会面临新生代不足，人口老龄化的危机。
城市分化造成的人口老龄化和少子化，会给财政和金融健康发展带来不确定性的风险。
一，财政。养老及医保将首先给人口老龄化，产业空心化的中小城市财政带来空前压力。税收减少，支出增加，可能使中央财政转预支付出现逐年剧增。
二，房贷断供产生的金融风险。经济繁荣时，就业和收入充分，借贷双方都很默契，买房人还本付息也正常。但经济进入周期性下行或受非正常原因下行时，信贷风险就会增加。
所以，国家实行的房地产控购，稳房价，打击炒房政策是非常正确的。近期南方一些城市抢人抢地，导致房价上涨己引起中央高度重视。住建部约谈部分省市高层释放出了中央稳房价的决心。在这种情况下，我想，暂时还是不要去高房价城市买房吧！至少应当观望一段再说。今后也要量力而行，不要借太多钱去买房吧！
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