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北京或环京地区的房产，哪些具备投资价值？

中国的楼市是个非常典型的政策市，投资的目的是保值升值，个人认为目前北京市区的房价处于高位，相对于市区，环京地区个投资潜力更大。

有的人可能认为北京的人太多了，太大了，房产会不会没有投资价值了，其实，中国城市化率仍比较低，且相比较欧美、日本等发达国家的城市圈仍然有很大的发展空间和潜力，特别是北京作为首都，在行政资源、教育、医疗、文化娱乐等诸多方面具有独一无二的优势，在城市化的进程中，大城市人口聚集程度会显著上升。另外，即便在整体城市化率企稳后，大城市人口聚集程度还会继续上升。

目前中央正在大力推进的京津冀一体化的主要目的就是缓解目前首都地区日益严重的大城市病，从而实现城市功能的良好运行。 京津冀一体化的两大政策源便是通州副中心与作为京津冀一体化下产业对接的主要平台北京新机场。副中心及北京新机场两大政策源的对应政策区分别是通州与北三县、大兴与廊永固。这些区域作为重点政策区，政策在不断叠加中，对应的，楼市也在水涨船高。相应地，北京市区及北京北边、西边等区域，则为京津冀一体化的非重点政策区，楼市热度相对更淡。　

总体来讲，在政策层面，北三县及廊永固在不断增加，而北京除了通州与大兴，相对在做减法，尤其是北京四环内。这一点在京津冀一体化纲要出台后的房价变化上也体现出来。因此从政策的角度，环京地区个投资潜力更大。

我个人认为看待环京房价是否有投资价值从以下几点看，1、与北京相邻区域的比价，燕郊、香河、大厂和通州比，固安和大兴比，涿州和房山比，我个人觉得环京地区的房价大约为北京相邻地区的六到七折，目前通州大约要六万了吧，所以燕郊四万是合理的，大兴天宫院大约四、五万吧，所以固安大约二万五是合理的，其他地方类似。2、本身的产业情况，燕郊、香河、大厂本身没啥高端产业，主要就是一个睡城，大家都在北京上班，交通是个大问题，固安要好一些，工业园还有些高端产业，将来机场建成后还会吸引一些与机场相关的产业，这会带来一部分人口的流入。3、当地规划及开发商的实力，有没有大的开发商的楼盘是当地房价是否具有投资价值的关键，目前燕郊都是一些当地小的开发商，规划也乱七八遭，但最大的优势就是离北京近，到国贸不超过30公里，固安要好一些，华夏幸福开发了大片楼盘，规划也不错，香河好像也有些大开发商，大厂不太清楚。4、房子不能建的太多，太密，物以稀为贵，房子太多太密，意味着以后卖二手房的就多，价格涨得就慢，这点环京好像都差不多，房子建的都挺多的。

1.地段：地段 还是地段，这个毋庸置疑，地段是稀缺不可复制的

2.学区：金融街、什刹海片区贵的原因除了地段就是西城的学区房带来的溢价，且二胎放开趋势更明显！

3.配套：医院、超市等等

4.户型：房子本身的朝向、楼层、楼龄等等

其实第一点和第二点是关键，所以很多老破小依然很贵，房子的价值在位置和背后的附加值，根本不是什么租售比，成本胡扯之类！目前看，越贵其实越值得买.

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